为妥善解决不动产登记历史遗留问题，规范不动产登记行为，保障人民群众合法权益，维护社会和谐稳定，市政府组织研究起草了《市人民政府办公室关于解决不动产登记历史遗留问题的通知》（征求意见稿）（以下简称《通知》）。按照制定规范性文件的规定程序，现将《通知》（征求意见稿）公示，征求公众意见，具体如下：

　　一、公示日期：2020年12月25日—2021年1月25日

　　二、反馈方式：在公示期间，有关单位或个人可通过以下方式对该《通知》提出意见或建议。

　　1. 电话：027-53083688

　　2. 电子邮箱：ezsbdc@126.com

　　   联系人：张永兴

市人民政府办公室

关于解决不动产登记历史遗留问题的通知

(征求意见稿)

各区人民政府，葛店开发区、临空经济区管委会，市政府有关部门：

为妥善解决不动产登记历史遗留问题（以下简称“遗留问题”），规范不动产登记行为，保障人民群众合法权益，维护社会和谐稳定，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》等规定，借鉴外地经验和成功做法，结合我市实际，现就解决我市不动产登记历史遗留问题通知如下：

一、处理范围
　　2019年12月31日前，我市国有建设用地上已建成并投入使用，因相关审批、验收、税费及材料缺失等原因，而未办理不动产登记的房屋，列入“遗留问题”处理范围：
　　（一）2016年6月12日前我市国有建设用地上已建成并交付使用的商品房、单位自建住房、拆迁还建房、集资建房；

（二）2016年6月12日至2019年12月31日之间的项目，取得预售许可证，无法办理不动产登记的。

上述房屋不包括小产权房、私人自建房及法律法规规定不予登记的房屋。

二、基本原则

（一）坚持尊重历史、实事求是、民生优先、违法必究的原则。充分考虑历史、现状和政策法规逐步完善的过程，结合我市实际情况，客观公正处理不动产登记历史遗留问题。

（二）坚持权利人登记与开发建设单位补缴税费相分离的原则。合理区分权利人与开发建设单位承担的责任，创造条件解决“遗留问题”的同时，有关职能部门按照相关法律、法规规定责令开发建设单位补办手续、补交税费并予以罚款。

（三）坚持合理应对、确保实效的原则。牢固树立一切以群众利益为重的工作理念，对于人民群众合理合法的诉求，针对项目不同情况，研究具体解决办法，确保工作取得实效。

（四）坚持属地管理的原则。各区人民政府，葛店开发区、临空经济区管委会按照属地管理原则，对解决本辖区内的不动产登记历史遗留问题负总责。

三、主体责任

（一）开展项目甄别  各区人民政府、开发区管委会、临空经济区管委会其辖区内，对不能办理不动产登记历史遗留的项目进行甄别；对纳入“遗留问题”处理范围的项目，要按照本通知的要求，落实项目责任领导，制定本辖区内的不动产登记历史遗留问题实施细则，明确解决每个项目的化解时限，并制定任务清单上报市解决不动产登记历史遗留问题工作领导小组。

（二）明确申请主体  开发建设单位存在的建设项目，由开发建设单位负责组织资料进行申报。开发建设单位重组、改制的，由其继承或改制后企业或上级主管部门组织资料进行申报。因开发建设单位破产、注销等原因导致没有申报主体的，可由房屋所在地的街办组织申报，也可由小区业主委员会或业主代表组织资料进行申报。

四、处理方法

办理不动产首次登记所需的材料为：不动产权属证书或土地权属来源资料（国有土地使用权或不动产权证）、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、权籍调查成果、税费缴纳凭证。根据所需材料按下列情况分类处理。

（一）用地问题影响登记的项目

对因历史原因导致土地权属来源不清的，有关土地权属来源材料难以认定，可依据开发建设单位土地使用权取得时的相关政策，由各区、开发区、临空经济区自然资源和规划部门依法作出处理，完善相关手续后，不动产登记机构予以办理不动产登记。

规划性质与土地用途不一致的，原记载的土地与规划用途可保持不变，但应在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载原用途情况。如当事人要求土地用途和规划性质一致，需按规定补交出让金。

（二）缺少规划手续影响登记的项目

对缺乏相关规划手续，无法办理建设工程验收核实证明的，由自然资源和规划部门进行核实后，不影响城市规划的，出具同意办理不动产登记意见。同时，市自然资源和规划部门针对项目的违法行为，向市城管委出具甄别告知函，市城管委根据甄别告知函执行处罚，规划范围内未拆迁完毕的项目，由属地地方政府、管委会负责拆迁。

（三）缺少工程竣工验收备案和消防验收备案手续影响登记的项目

因项目建设手续不全，缺少房屋竣工验收手续的由开发主体向住建部门申请竣工验收，并由住建部门组织相关单位进行验收，不动产登记机构凭竣工验收备案证办理不动产登记；因开发主体灭失无法办理房屋竣工验收手续的，可由各区人民政府，葛店开发区、临空经济区管委会选择有房屋质量或消防安全鉴定资质的机构，分别进行房屋质量和消防安全鉴定。鉴定合格的，由市住建局出具房屋质量和消防安全鉴定合格的认定意见书，不动产登记机构凭认定意见书办理不动产登记。对于不符合消防安全规范或房屋质量不合格的，各区人民政府，葛店开发区、临空经济区管委会通过整改完善到位后再由住建部门出具合格认定意见书。

（四）因测绘问题影响不动产登记的项目

不动产权籍调查和不动产测绘应由自然资源和规划部门负责组织实施，并对测绘单位出具的测绘报告进行审核。

在办理房屋首次登记时，因《房产测量规范》和《建筑工程面积计算规范》测量规范不统一，计算方法与标准不同，测量出来的面积会存在一定差异，不动产登记机构在收到《建设工程竣工验收核实证明书》后，凭测绘机构出具的房屋测绘报告经自然资源和规划局部门审核，并进行权籍调查后，办理不动产登记。

（五）因企业改制影响登记的项目

因企业改制，企业原有的办公用房及其它非住宅用房出售给单位或个人，如果作为住宅使用，则直接按照住宅办理登记；如果作为商业使用，则按商业用途办理登记，如上述用地为划拨，并按相应用途交易时点补交土地出让金。

五、税费缴纳和处罚标准

（一）不动产登记历史遗留项目的契税，按照湖北省人民政府令2000年第190号《湖北省契税征收管理实施办法》标准缴纳。

（二）不动产登记历史遗留项目中土地出让金按照以下方式核定、缴纳；

1.符合《关于国有土地上有房产证无土地使用证登记历史遗留问题的处理意见》要求的，按相关规定办理。

2.对于国有土地上两证全无，目前已建成的项目，按以下标准缴纳：

（1）已签订成交确认书，至今未缴清土地出让金的。督促开发单位按出让合同缴清土地出让金；开发单位不配合的，列入失信黑名单，提起公益诉讼。

（2）增加容积率的。一是对于土地出让后经自然资源和规划局部门审批同意增加容积率的，按规划部门的审批时间节点补缴出让金；二是对于土地出让后未经批准违规增加容积率的，超建3%以内的，按经自然资源和规划局部门竣工验收的时间节点补缴出让金。超建超过3%的，按自然资源和规划局部门结案时间节点补缴出让金。

（3）改变用途的。经自然资源和规划局部门审批同意改变土地用途的，按审批前后两宗地地价差额补缴出让金；未经批准违规改变土地用途的，按自然资源和规划局部门结案前后两宗地地价差额补缴出让金。

3.对擅自增加容积率和改变土地用途的，按照土地使用面积10元/平方米的标准予以罚款。

（三）不动产登记历史遗留项目中城市基础设施配套费按照以下方式缴纳：

主城区（鄂城区凤凰、古楼、西山和樊口4个街道办事处）、泽林镇、临空经济区、葛店经济技术开发区、花湖经济技术开发区、红莲湖新区、三江港新区、梧桐湖新区配套费征收标准为：55元/平方；华容镇、太和镇、梁子镇（含梁子岛）按每平方米建筑面积40元征收；其他建制镇按每平方米建筑面积30元征收。

（四）不动产登记历史遗留项目中住宅专项维修资金按照房屋建成时点的相关规定缴纳。

（五）建设用地增减挂钩指标价款按相关文件规定免收或征收。

（六）不动产登记历史遗留项目中违法建设的，按照以下方式处罚：

1.1990年4月1日前建成的项目，免于处罚。

2.1990年4月1日--2012年9月1日期间建成的项目，建房规划手续不全或与规划审批不一致的，按照单体建筑工程造价的5%或对违建部分工程造价20%的标准择轻予以处罚。

3.2012年9月1日以后建成的项目，建房规划手续不全或与规划审批不一致的，按照单体建筑工程造价5%的标准予以处罚。

以上工作的责任主体是各区人民政府、葛店开发区、临空经济区管委会解决不动产登记历史遗留问题工作专班。

六、惩戒追责措施

(一）市各职能部门在收到各区人民政府，葛店开发区、临空经济区管委会解决不动产登记历史遗留问题工作专班提交的《关于解决历史遗留问题意见函》时，应高度重视，并于15个工作日内依据本《通知》的相关规定，组织专人进行调查核实，出具审核意见，逾期不回复的，视为验收（包括：规划验收、工程竣工验收、消防验收）合格同意办理，并由应出具意见函的职能部门承担相应法律责任（以职能部门签收《关于解决历史遗留问题意见函》和各区人民政府出具的《关于解决历史遗留问题意见函的反馈意见函》为佐证材料）。如相关职能部门及其工作人员不履职尽责或徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，将依规予以问责或给予行政处分。

（二）对开发建设单位的违法行为由相关职能部门依法予以处罚，开发建设单位若存在拒不履行登记义务，或者因逾期不缴纳欠缴的土地出让金、相关税费和罚款等，市相关职能部门应根据《关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》（发改财金〔2018〕370号）及《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》的有关规定严肃处理。并依法责令其限期办理，逾期仍不办理的，可列入“黑名单”公开曝光。

（三）开发建设单位属于行政事业单位或国有企业的，不配合解决历史遗留房屋不动产登记的，对该单位及其负责人依照有关规定予以问责。

（四）对房改房售房单位、开发建设单位拒绝按照相关规定缴纳费用的，依法查封、拍卖或强制划拨其相关资产，或者资金冲抵欠缴费用。

七、组织领导与保障

成立我市解决不动产登记历史遗留问题工作领导小组，同时各区人民政府、葛店开发区管委会、临空经济区管委会成立工作专班。

（一）成立领导小组  领导小组负责统一领导全市不动产登记历史遗留问题工作，研究制定有关政策和对重大问题的处理意见。

领导小组由常务副市长任组长，成员由各区人民政府、葛店开发区管委会、临空经济区管委会、市纪委监委、市法院、市检察院、市信访局、市公安局、市司法局、市财政局、市自然资源和规划局、市住建局、市市场监管局、市城管委、市税务局负责人组成。领导小组下设办公室，办公室设在市自然资源和规划局，并由其负责人兼任办公室主任。

（二）各区人民政府、葛店开发区管委会、临空经济区管委会成立工作专班  各区人民政府、葛店开发区、临空经济区管委会成立解决不动产登记历史遗留问题工作专班，认定本辖区内是否属于本《通知》的处理范围的房屋、梳理房屋相关资料提交《解决不动产登记历史遗留问题的函》和协调督促追缴相关税费工作。

工作专班由各区人民政府区长（葛店开发区管委会主任、临空经济区管委会主任）任组长，成员由各区、开发区纪委监委、自然资源和规划分局、住建局、法院、检察院、财政局、税务局、公安分局负责人组成。下设办公室，办公室设在各区、开发区自然资源和规划分局，由各区、开发区自然资源和规划分局负责人兼任办公室主任。　

（三）各属地政府、管委会加强经费保障  为确保不动产登记历史遗留问题的化解所需各类费用必须得到保障，开发建设主体存在的由开发建设主体承担相关税、费，开发建设主体灭失的由辖区地方政府安排专项资金保障化解工作顺利进行。　

本通知自印发之日起生效，有效期2年，本通知解释权为鄂州市自然资源和规划局,承办单位鄂州市不动产登记中心。

市人民政府办公室

2020年12月25日