为进一步完善差别化土地供应制度，健全工业用地供应体系，促进土地节约集约利用，支持工业企业选择适宜的用地方式，降低企业用地成本。根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）、《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）、《省人民政府办公厅关于印发更好服务市场主体推动经济稳健发展若干政策措施的通知》（鄂政办发〔2022〕54号）、《市人民政府办公室引发关于更好服务市场土地推动经济稳健发展政策措施的通知》（鄂州政办发[2023]13号）等文件精神，结合我市实际情况，现就开展工业用地长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让工作通知如下。 

　　一、基本概念 

　　本市行政辖区内采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让方式供应工业用地的，适用本通知。 

　　（一）长期租赁，是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用，并由土地使用权人按合同约定支付年租金的供应方式。 

　　（二）先租后让，对工业用地设定一定年限的租赁期，按照工业用地公开出让程序确定土地竞得人，由土地竞得人进行开发、利用、经营。待租赁期届满，经考核评价达到租赁合同约定的固定资产投资强度、建设容积率、土地产出率、土地税收产出率等条件并缴清土地出让价款后，办理土地出让供应、登记等用地手续的供应方式。 

　　（三）租让结合，是指供地时设定一定条件，先以租赁方式提供用地，土地使用权人在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件后，可申请将部分租赁土地转为出让土地，部分土地仍保留租赁性质的供应方式； 

　　（四）弹性年期出让，是指整宗土地以低于工业用地法定出让最高年限50年出让的供应方式。 

　　二、年限要求 

　　（一）采取长期租赁方式的，长期租赁期限一般不低于5年，不超过20年，到期前可申请续期。 

　　（二）采取先租后让方式的，土地使用年限不高于30年，租赁期不超过5年，出让期不超过25年。 

　　（三）采取租让结合方式的，首次租赁期一般不超过5年。达到约定条件部分土地转为出让后，保留租赁的土地单次签约时限不得超过20年，可以续签租赁合同。租赁转出让后，前期租赁和后期出让年限总和不得超过法定最高出让年限50年。 

　　（四）采取弹性年期出让方式的，根据产业生命周期、产业类型、企业需求等，科学合理设定有偿使用年限，一般不超过30年，以5年为单位，可按10年、15年、20年、25年、30年等设定出让年限。 

　　特殊工业项目确需按法定最高50年出让土地的，由各区政府（管委会）提出初步意见，报市人民政府批准后实施。出让的弹性年限最低不低于20年，最高不超过50年。 

　　三、土地价格 

　　在不同供应方式折算到最高年期土地价格基本均衡的前提下，明确价格（租金）标底。工业用地的价格（租金）不得低于工业用地的成本价（租）。工业用地“先租后让”和“弹性年期出让”实行最低价标准制度。“先租后让”和“弹性年期出让”的最低价按照工业用地法定最高50年对应的最低价进行修正，通过评估方式确定。受让方可在规定期限内，可以分租赁期和出让期，按合同约定，分期缴纳土地出让价款，降低工业企业用地成本。 

　　（一）采取长期租赁的，工业用地长期租赁的租金参照工业用地出让地价标准，按租赁年期与法定最高出让年限的比值乘以法定最高出让年限评佔土地市场价确定，计算公式为：租金＝（租赁年期÷50）x出让50年评估土地市场价。租赁期间租金不调整的，可按不低于该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定年租金标底；租金调整的，可按该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定首期年租金标底；租金调整周期不得低于5年，以后各期租金标准应依据届时土地评估价格或土地价格指数确定，但涨幅不得高于上期租金的10%。 

　　（二）采取先租后让、租让结合的，工业用地先租后让的起始价按租赁年期加上出让年期与法定最高出让年限的比值乘以法定最高出让年限评估土地市场价确定，计算公式为：起始价＝（租赁年期＋出让年期）÷50×出让50年市场评估价，工业用地先租后让的总金额按最终成交价确定。 

　　 土地租赁期间租金按租赁年期与修正系数为租赁年限与法定最高出让年限的比值乘以成交价确定，即：租金＝（租赁年期÷50）×成交价，再按年平均收取。 

　　 租赁期租金标准按照租赁期与最高年期的比值进行年期修正确定。转出让后，已交租金冲抵出让价款。租让年期之和不超过法定最高出让年限。鼓励在出让阶段实行弹性年期。 

　　（三）采取弹性年期出让的，出让价格标底按不低于弹性年期与最高年期的比值进行年期修正。 

　　四、办理程序 

　　在确保土地市场公平公正公开的前提下，推进工业用地带条件招标拍卖挂牌出让（租赁），可将产业类型、生产技术、节能环保等产业准入要求纳入供地条件。 

　　（一）提出申请。区政府（乡镇政府）、管委会依据产业类型、生产技术、节能环保等产业准入要求，向市、区自然资源主管部门提出长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让用地需求。 

　　（二）拟定供地方案。市、区自然资源主管部门根据拟出让（租赁）工业用地的建设用地规划条件、产业要求、固定资产投资强度等拟定出让（租赁）方案。经有权批准的人民政府批准后组织土地供应。 

　　1、采取长期租赁的，实行挂牌方式。在20天公告期结束时只有一个申请人符合竞买资格和竞得条件的，直接确定其为竞得人；申请人多于一个的，通过竞价确定竞得人。 

　　2、采取先租后让、租赁结合的，租赁和出让一并进行招标拍卖挂牌。市、区自然资源主管部门应明晰租赁期限、租赁转出让的条件，以及租赁阶段解除合同时地上建筑物和其他附着物的补偿标准，一并向社会公告。 

　　3、采取弹性年期出让的，按照招标拍卖挂牌出让的部门规章和操作规范实施。 

　　自然资源主管部门拟定国有建设用地使用权出让或租赁合同，国有建设用地使用权出让或租赁合同应包括供地方式、供地年限、供地价格、续期条件等，租赁合同还应包括租赁阶段解除合同时地上建筑物和其他附着物的补偿标准。    

　　（三）签订土地出让或租赁合同。由自然资源主管部门通过招标、拍卖、挂牌方式确定土地使用权人，成交后，土地使用权人先与各区人民政府（管委会）确定的有关部门签订《工业项目履约监管协议》，再与自然资源主管部门签订国有建设用地使用权出让或租赁合同。 

　　采取先租后让、租让结合方式供应的，土地使用权人在使用租赁土地达到合同约定转为出让土地的条件后，可将承租的全部或部分土地按协议方式办理出让手续。 

　　（四）缴纳土地价款。工业用地的租金应当在签订租赁合同后按合同约定期限一次性全部缴清。出让金可一次性支付或分期支付。 

　　（五）办理不动产登记。土地使用权人在付清租金或出让价款后，持土地出让或租赁合同和土地出让价款缴纳凭证、完税证明等材料，依法办理不动产登记相关手续。 

　　五、政策支持 

　　市、区人民政府供应工业用地，除以招标、拍卖或者挂牌出让方式供应外，鼓励采取长期租赁、先租后让或弹性出让方式供应。 

　　（一）出让方式。以长期租赁方式供应工业用地的，可采取协议方式；以弹性出让或先租后让方式供应工业用地的，应当依法采取招标、拍卖或者挂牌方式。达到合同约定的续期条件的，可按协议方式办理续期手续。具体操作程序按照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》和《协议出让国有建设用地使用权规范》等相关规定执行。 

　　（二）缴纳价款。新增工业用地竞买保证金按不低于10%确定，也允许以银行保函代替竞买保证金，1个月内缴纳出让金50%，1年内缴清所有价款，如疫情、不可抵抗等特殊情况可延长2年缴清。 

　　 已取得国有建设用地使用权的土地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。 

　　（三）租赁国有建设用地使用权转为出让国有建设用地使用权的，土地使用权人应当持原不动产权证书、土地出让合同及土地出让价款缴纳凭证等材料，缴纳相关税费后申请办理不动产权变更登记，不再变更建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 

　　六、供后监管 

　　（一）履约监管。各区人民政府（管委会）拟定工业项目履约监管协议，工业项目履约监管协议应包括项目开竣工时间、产业类型、投资强度、产出效益、节能环保、履约保证金等土地使用条件。 

　　对提出规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等作为土地使用条件的工业项目，在土地成交后，由市、区人民政府有关部门按职能分工进行监督，并出具核实意见，作为工业项目续期或转出让的依据，项目用地达不到约定条件的，各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。 

　　以长期租赁、先租后让或弹性出让方式供应的工业用地，土地使用权人未按出让合同约定时间动工开发建设的，市、区国土资源部门应当依法收取违约金，造成土地闲置的，应当依法开展闲置土地调查认定和处置工作。 

　　（二）转让、转租和抵押监管。 

　　土地竞得人应当按照出让合同约定的用途、行业使用土地，未经批准不得改变土地用途、行业类别及其他土地使用条件。 

　　长期租赁、先租后让、租让结合方式供应的工业用地，租赁期间，在按规定支付土地租金并完成开发建设并经市、区自然资源主管部门同意后，根据租赁合同约定，土地使用权人可将承租土地使用权转让、转租或抵押。转让的，原承租人退出，租赁合同约定的权利义务同时转让给受让人，由市、区自然资源主管部门与受让人重新签订国有土地租赁合同；转租的，承租人与第三人建立附加租赁关系，第三人应履行租赁合同约定的权利义务；地上建筑物、其他附着物抵押的，承租的国有建设用地使用权一并抵押，抵押权实现时，承租的国有建设用地使用权同时转让。在工业用地最高出让年期内，租赁期届满，在满足合同约定续租条件的情况下，国有建设用地使用权人申请续租应予以批准，续期租金应在初期合同中约定。 

　　先租后让、租让结合方式供应的工业用地，租赁期内承租的国有建设用地使用权在完成开发建设前不得转让、转租、抵押。转出让后，享有出让国有建设用地使用权权能。 

　　（三）到期监管。长期租赁、先租后让、租让结合方式供应的工业用地，租赁年限届满，土地使用权人未提出出让或续租申请，承租土地使用权由国家依法无偿收回，并可要求土地使用权人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。 

　　长期租赁方式供应的工业用地，租赁年限届满，土地使用权人未提出租赁续期申请；先租后让、租让结合、弹性年期出让方式供应的工业用地，出让年限届满，土地使用权人未提出出让续期申请，以上情形的土地使用权均由国家无偿收回，地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，土地使用权人应当交还不动产登记证明，并依照规定办理注销登记。土地使用权人提出出让或租赁续期申请而未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，土地使用权人应当依照规定办理注销登记，地上建筑物、其他附着物由出让人按合同约定处置。 

　　鄂州市自然资源和规划局