为贯彻落实乡村振兴战略，保障农村一二三产业融合发展用地需求，为农村产业发展壮大留出用地空间，根据《省自然资源厅省发改委省农业农村厅关于印发<湖北省规范和保障农村一二三产业融合发展用地实施细则>的通知》（鄂自然资发〔2021〕17号）和《中共鄂州市委鄂州市人民政府印发<关于实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接的若干措施>的通知》（鄂州发〔2021〕12号），结合我市农村产业发展实际，起草《鄂州市关于助力乡村产业振兴实施点状用地的指导意见（征求意见稿）》。按照制定规范性文件的规定程序，现将《意见》公示，征求公众意见，具体如下：

一、公示日期：2022年7月6日—8月6日

二、反馈方式：在公示期间，有关单位或个人可通过以下方式对该《意见》提出意见或建议。

1.联系电话：027-60698521；邮箱：553849683@qq.com

2.联系人：马 冬

鄂州市自然资源和规划局

2022年7月1日

鄂州市关于助力乡村产业振兴实施点状用地的指导意见

（送审稿）

为贯彻落实乡村振兴战略，保障农村一二三产业融合发展用地需求，为农村产业发展壮大留出用地空间，根据《省自然资源厅省发改委省农业农村厅关于印发<湖北省规范和保障农村一二三产业融合发展用地实施细则>的通知》（鄂自然资发〔2021〕17号）和《中共鄂州市委鄂州市人民政府印发<关于实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接的若干措施>的通知》（鄂州发〔2021〕12号），结合我市农村产业发展实际，印发本指导意见。

一、总体要求

（一）指导原则。坚持服务三农，以农业为基本出发点，保障农民权益，科学引导“农业+”产业融合发展，促进乡村振兴。坚持规划导向，在国土空间规划中落实农村产业空间需求，通盘考虑土地利用、居民点布局、配套设施、生态保护和历史文化传承。坚持底线思维，严守永久基本农田和生态保护红线，坚决制止耕地“非农化”，防止耕地“非粮化”，不得造成环境污染。

（二）适用范围。本指导意见适用于确有必要在村庄建设边界外零星分散建设的用地。对于规模较大、工业化程度高、分散布局配套设施成本高的产业项目要进产业园区；具有一定规模的农产品加工要向城区或有条件的乡镇城镇开发边界内集聚；直接服务种植养殖业的农产品加工、电子商务、仓储保鲜冷链、产地低温直销配送等产业，原则上应集中在村庄建设边界内。

（三）内涵界定。点状用地是指在农村一二三产业融合发展过程中，服务农业生产、农文旅结合或农村生活环境改善，确需在村庄建设边界外使用的零星、分散建设用地。点状用地不得脱离农业生产单独实施，与其依托的农业农村资源形成完整的项目区，点状用地规模与项目区面积相挂钩。具体包括以下三类：

农业生产配套设施类。利用农村本地资源开展农业生产，必须在田间地头配套建设的农产品生产、初加工、展销、存储设施等。

农文旅产业配套设施类。利用农村本地资源发展乡村旅游需要配套建设的设施，包括游憩设施、服务设施、管理设施、铺装场地等。

农村生活服务设施类。指服务农村生活的公益性基础设施和公共服务设施用地，包括公共管理用房、公共文化设施、公共停车场、道路、环卫设施、给排水设施、电力设施、通信设施等。

（四）负面清单。严禁违规占用永久基本农田、生态保护红线、河道湖泊保护范围线、各级各类自然保护地、饮用水源保护地、生态公益林；严禁挖山填湖、削峰填谷、挖湖造景或成片毁林毁草、破坏水域水系等破坏自然风貌、造成水土流失；严禁违规开展商品住宅、别墅、酒店、公寓等房地产开发；严禁建设别墅大院和私人会馆。存在下列具体情形的不得使用点状用地：一是不符合基本生态控制线准入要求的项目；二是未同步配套、闲置或不正常使用环境污染治理设施，造成环境污染的项目；三是选址在地质灾害、洪涝灾害危险区，以及处于地质灾害易发区经评估不能建设的项目。

（五）审批管理流程。点状用地管理流程包括项目认定、用地规模确定、用地审批、土地供应、建设许可、项目监管等环节。项目投资额不超过400万元，符合《省人民政府办公厅关于简化优化湖北省农村小型建设项目管理的实施意见》（鄂政办发〔2021〕29号）的，按其规定简化审批环节。

二、发挥规划引领作用

（六）以产业规划为先导。点状用地项目应符合市、区产业发展规划。项目实施主体应制定点状用地所在项目区产业发展规划，明确发展目标、功能结构、一二三产业规模和布局、投资时序等内容，由区级相关行业主管部门同意后报区人民政府认定。市发改委会同农业农村、自然资源等主管部门统一建立全市农村产业融合发展项目库，并注明涉及使用点状用地的项目。

（七）以村庄规划为抓手。各区结合区乡级国土空间规划和村庄规划编制工作，落实产业发展规划要求，充分发挥点状用地对乡村发展的支撑作用。乡镇组织一个或几个行政村为单元编制实用管用好用的村庄规划，充分考虑村集体、村民、项目实施主体等各方诉求，切实维护村民合法权益，保障点状用地精准落地。村庄规划按程序报区人民政府批准，由区人民政府纳入或承诺纳入正在编制的区级国土空间总体规划后，作为点状用地审批依据。

（八）预留弹性发展空间。乡镇组织编制乡级国土空间规划、村庄规划时，可预留不超过5%的规划建设用地机动指标用于保障点状用地。探索规划“留白”机制，对一时难以明确具体用途的建设用地，规划编制时暂不明确规划用地性质，在项目实施前结合产业发展要求确定具体用途。

三、规范点状用地管理

（九）分级确定点状用地规模。农业生产配套设施类、农文旅产业配套设施类点状用地结合项目区产业发展规划，按照建设需要合理确定新增点状用地规模，一般控制在项目区面积的2-3%；农村生活服务设施类点状用地规模依据相关建设标准规范确定。农业生产配套设施类、农文旅产业配套设施类新增点状用地规模不超过30亩的，由区自然资源会同农业农村主管部门联合把关，共同出具认定意见；确需超过30亩的，由区人民政府报市自然资源和市农业农村主管部门共同确定，并出具认定意见，必要时提请市乡村振兴领导小组决策。

（十）分类办理点状用地审批。点状用地符合《土地管理法》征收管理规定的，可按照“征转合一”方式办理征收和农用地转用手续，由区人民政府组织拟定农用地转用方案和征地补偿安置方案，报有批准权的人民政府批准；使用集体土地的，可按照“只转不征”方式办理农用地转用手续，由区人民政府负责组织拟定农用地转用方案，报有批准权的人民政府批准。点状用地项目区内的农林牧渔业种植、养殖用地以及生态保留用地可“不征不转”，设施农业用地管理参照《省自然资源厅省农业农村厅关于进一步规范设施农业用地管理有关问题的通知》（鄂自然资规〔2020〕4号）规定，涉及使用耕地的严格遵守《自然资源部农业农村部国家林业和草原局关于严格耕地用途管制有关问题的通知》（自然资发〔2021〕166号）规定。

（十一）多种方式供应点状用地。按集体建设用地使用的项目，项目实施主体可与农村集体经济组织合作，通过租赁、入股、联营等方式用地；也可通过集体经营性建设用地入市方式取得建设用地使用权。按国有建设用地供应的项目，应依法依规采取划拨、出让、租赁等方式，涉及经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者应当公开出让，由区自然资源主管部门拟订供地方案报区人民政府同意后组织实施。点状用地为单个地块的，单个供地；点状用地为多个地块的，可结合实际需要组合后整体供地。

（十二）加强建设许可管理。使用集体建设用地开展建设的，项目实施主体向区自然资源主管部门申请办理乡村建设规划许可证；其中利用集体经营性建设用地入市的，按相关规定执行。使用国有建设用地开展建设的，项目实施主体向区自然资源主管部门申请办理建设工程规划许可证。点状用地建设应遵循小型、低层、分散的要求，建筑风貌与村落传统风格和周边自然环境相协调。

（十三）完善点状用地项目监管。各区人民政府要强化对点状用地项目开发建设全过程监管，监管内容包括项目开工竣工时间要求、产业类型、投入产出效益、环境保护等。点状用地项目须整体持有，不得分割转让、分割抵押、分割销售，不得擅自改变土地用途等限制条件。

四、完善点状用地支持政策

（十四）多来源保障点状用地供给。坚持“土地要素跟着项目走”，通过存量与新增相结合的方式保障点状用地空间。优先盘活利用存量建设用地，闲置、废弃的宅基地等农村建设用地可改造后重新利用；在充分尊重农民意愿的前提下，实施全域国土综合整治试点和城乡建设用地增减挂钩项目，实现存量建设用地空间腾挪、集聚和布局优化用于点状用地。合理保障新增建设用地，各区每年单独安排新增建设用地计划指标专项用于点状用地；主动采取自行补充或异地购买的方式筹措耕地占补指标，落实点状用地的耕地补充任务。鼓励点状用地所在项目区积极申报全域国土综合整治试点，调整优化建设用地和永久基本农田布局。

（十五）积极探索混合复合利用。点状用地用途可确定为工业用地、商业用地、物流仓储用地、公用设施用地、公共管理与公共服务用地等。探索点状用地多用途混合利用，单一地块可兼容多种用途，地块用途按照主导用途确定。

（十六）降低点状用地使用成本。精准确定点状用地范围，可按建（构）筑物基底、必要的建筑间距、插花地、景观和其他硬化场地等实施点状用地。坚持壮大集体经济和引入社会投资相结合，村集体经济组织出地、项目实施主体出资，双方约定收益分配方式，降低用地成本。国有土地的供应价格，依据土地评估价，综合考虑“农业+”多业态发展需求、土地成本、土地市场情况等合理确定。支持点状供地用于农业产业发展，对列入省、市优先发展产业且用地集约的工业项目，以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让起始价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70％执行。

（十七）突出重点强化示范。优先在全市乡村振兴示范、带市级及以上都市田园综合体等重点项目中推行点状用地，发挥示范作用。土地利用年度计划、城乡建设用地增减挂钩节余指标、耕地占补指标向重点项目倾斜。鼓励重点项目积极申报全域国土综合整治试点和集体经营性建设用地入市试点，争取更多政策扶持。

五、加强保障措施

（十八）落实主体责任。各区人民政府应结合第三次国土调查和国土空间规划编制工作，加快推进永久基本农田核实整改补足工作，合理确定永久基本农田布局，为点状用地项目预留发展空间；督促街道（乡、镇）组织有发展需求的行政村加快编制村庄规划，引导点状用地项目精准落地；指定相关主管部门落实点状用地项目监管责任等。

（十九）加强业务指导。市农业农村主管部门加强指导农村一二三产业融合发展，市自然资源主管部门负责要素保障和指导编制国土空间规划。区自然资源和农业农村主管部门加强合作与协调，建立点状用地供应与项目区内其他土地经营权流转联动机制。

（二十）做好政策宣传。各区要面向点状用地项目实施主体做好政策宣传，引导项目实施主体长远谋划产业发展路径，以产业发展带动农民增收致富和乡村全面振兴；树立守法观念和依法办事观念，按照“先审批后建设”要求，依法依规报批点状用地，节约集约用地；严格执行履约监管协议，落实环境保护和开发建设要求，保护乡村生态环境。

本指导意见自发布之日起执行，有效期3年，如国家和省有新政策出台,按新政策执行。